국토계획법위반, 개발행위허가 없이 토지를 변경했다면 확인할 사항
토지를 매입한 후 건축이나 개발을 진행하거나 토지의 이용 형태를 변경하는 과정에서 국토계획법위반 문제가 발생하는 경우가 있습니다.
특히 토지를 정리하기 위해 성토·절토를 하거나 건축물이나 공작물을 설치하는 등의 행위가 단순한 토지 이용으로 생각되었더라도 법에서 정한 개발행위허가 대상에 해당할 수 있어 주의가 필요합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 일정한 개발행위에 대해 관할 행정청의 허가를 받도록 정하고 있습니다. 따라서 허가가 필요한 행위인지 사전에 확인하지 않은 채 공사를 진행했다면 이후 원상회복 등의 행정조치나 형사절차로 이어질 가능성이 있습니다.
1. 국토계획법상 개발행위허가가 필요한 경우
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에서는 일정한 개발행위를 하려는 경우 개발행위허가를 받도록 정하고 있습니다.
대표적으로 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할 등이 이에 해당하며, 일정한 지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 역시 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다.
다만 모든 토지 이용행위가 일률적으로 허가 대상이 되는 것은 아닙니다. 법에서는 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치, 일정한 건축물의 개축·증축·재축에 필요한 범위의 형질변경 및 대통령령으로 정하는 경미한 행위 등에 대해서는 예외를 두고 있습니다.
따라서 국토계획법위반 여부를 판단할 때에는 단순히 허가를 받지 않았다는 사실만 볼 것이 아니라, 구체적으로 어떤 행위를 했는지, 해당 토지의 용도지역은 무엇인지, 해당 행위가 개발행위에 해당하는지, 허가 면제 대상인지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
2. 토지 형질변경을 가볍게 생각해서는 안 됩니다
실무에서 문제가 되는 유형 중 하나가 바로 토지 형질변경입니다.
토지의 높이를 변경하기 위해 성토나 절토를 하거나 토지의 형태를 바꾸는 행위를 하면서 개발행위허가가 필요한지 확인하지 않는 경우가 있습니다.
특히 토지의 실제 이용 목적이나 공사 규모, 변경된 토지의 상태 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있기 때문에 "단순히 땅을 정리한 것"이라는 이유만으로 허가가 필요하지 않다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 개발행위허가를 받은 이후 당초 허가받은 내용과 다른 방식으로 공사를 진행하는 경우에도 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 국토계획법위반이 문제되었다면 무엇을 확인해야 할까?
이미 관할 행정청으로부터 국토계획법위반을 이유로 연락을 받았거나 원상회복 등의 조치를 요구받았다면, 우선 문제가 된 행위의 구체적인 내용과 관련 인허가 관계를 확인해야 합니다.
토지의 위치와 용도지역·용도지구, 실제 공사 내용, 개발행위허가 신청 및 허가 여부, 건축허가나 신고 여부, 다른 법률에 따른 인허가가 있었는지 등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.
특히 개발행위허가는 국토계획법만의 문제로 끝나지 않을 수 있습니다. 토지의 성격이나 개발 내용에 따라 건축법, 농지법, 산지관리법 등 다른 법률에 따른 별도의 허가나 신고가 필요한 경우도 있기 때문입니다.
따라서 행정청의 처분이나 수사기관의 조사까지 진행된 상황이라면 단순히 "허가를 받지 못했다"는 사실만으로 대응하기보다는 어떤 행위가 어떤 법률 규정에 의해 문제가 되었는지부터 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.
4. 국토계획법위반, 초기 대응이 중요한 이유
국토계획법위반 문제는 단순한 과태료 문제로 생각하기 쉽지만, 구체적인 위반 내용에 따라 행정상 조치와 형사책임이 함께 문제될 수 있습니다.
특히 이미 공사가 진행된 경우라면 공사 전후의 토지 상태, 공사 범위, 인허가 서류, 행정청과 주고받은 공문이나 안내 내용 등을 통해 실제로 어떤 행위가 이루어졌는지 확인하는 과정이 중요합니다.
또한 행정청이 문제 삼고 있는 부분과 실제 공사 내용이 일치하는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
결국 국토계획법위반 사건에서는 단순히 "허가가 없었다"는 사실만을 기준으로 판단하기보다 해당 토지가 어떤 지역에 속하는지, 어떤 개발행위를 했는지, 해당 행위가 허가 대상인지, 예외에 해당하는지를 구체적으로 검토해야 합니다.
5. 마치며
국토계획법위반 문제는 토지의 이용 형태와 개발행위의 내용, 해당 토지의 용도지역 및 관련 인허가에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
특히 개발행위허가가 필요한 행위인지 제대로 확인하지 않은 상태에서 공사를 진행했다면 이후 행정적인 조치뿐만 아니라 형사적인 문제로도 이어질 수 있으므로 초기 단계에서 사실관계와 관련 법령을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
국토계획법위반과 관련하여 행정청의 처분을 받았거나 개발행위허가 없이 진행한 공사로 법적 문제가 발생한 경우라면, 구체적인 토지 이용 및 공사 경위와 관련 인허가 자료를 바탕으로 대응 방향을 검토해 보시기 바랍니다.
