농지에 창고·주차장을 만들었다가 적발됐다면, 농지 불법전용

안녕하세요, 진·리 법률사무소 환경팀입니다.

농지에 컨테이너를 들여놓거나, 자재를 쌓아두거나, 주차 공간으로 쓰는 일은 생각보다 흔합니다. 대부분 "잠깐 쓰는 건데", "내 땅인데" 하는 생각으로 시작하지만, 농지를 농사 외의 용도로 쓰는 순간 「농지법」상 전용 문제가 생길 수 있습니다.

특히 농지 불법전용은 누가, 어떤 방식으로, 얼마나 오래 사용했는지에 따라 적용되는 조문과 처벌 수위가 크게 달라지는 사안입니다. 오늘은 실제 상담에서 자주 마주치는 상황별로 나누어 살펴보겠습니다.

1. ‘전용’의 범위는 생각보다 넓습니다.

「농지법」은 "농지의 전용"이란 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 외의 용도로 사용하는 것으로 정하고 있습니다.

건물을 짓지 않았더라도 농지를 경작 외의 목적으로 사용하고 있다면 전용에 해당할 수 있다는 의미입니다.

농지를 다른 용도로 쓰려면 사용 기간과 형태에 따라 전용허가, 전용신고, 타용도 일시사용허가·신고 중 하나의 절차를 거쳐야 합니다.

그리고 이 중 어떤 절차를 빠뜨렸냐에 따라 처벌 수준이 달라집니다.

2. 허가 없이 직접 건축물이나 시설을 설치한 경우

가장 무겁게 처벌되는 경우입니다.

농지법 제58조는 농업진흥지역의 농지를 농지전용 허가를 받지 아니하고 전용한 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에, 농업진흥지역 밖의 농지는 3년 이하의 징역 또는 해당 토지가액의 100분의 50에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

벌금 상한이 정해진 금액이 아니라 토지가액을 기준으로 하기 때문에, 땅 값이 높은 지역일수록 벌금 상한도 함께 올라갈 수 밖에 없습니다.

또한 징역형과 벌금형은 병과할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

3. 일정 기간만 다른 용도로 쓴 경우

공사 기간 동안 자재 야적장으로 쓰거나, 행사·임시 시설 부지로 잠시 사용하는 경우처럼 일시적인 사용은 ‘전용’이 아니라 ‘타용도 일시사용’의 문제로 다뤄집니다.

일시사용이라고 해서 가볍게 볼 수는 없습니다.

타용도 일시사용허가를 받지 않고 농지를 다른 용도로 사용한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

다만 사용 기간과 목적, 사용 후 농지로 되돌렸는지 여부 등에 따라 대응 방햐이 달라지므로, 실제 사용 형태를 구체적으로 정리해 두는 것이 중요합니다.

4. 흙을 받아 농지를 높이거나 깎은 경우

농지 개량을 위해 흙을 받아 높이를 올리거나 깎아내리는 작업도 일정한 경우 사전 신고가 필요합니다.

신고 또는 변경신고를 하지 않고 성토 또는 절토한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다.

농사를 위한 작업이었다는 사정만으로 문제가 해결되는 것이 아니기에, 작업 당시 신고 대상이었는지, 농지개량 기준에 맞게 이루어졌는지를 함께 검토해야 합니다.

5. 원상회복명령 전, 의견제출 단계를 놓치지 마세요

불법전용이 적발되면 곧바로 원상회복명령이 내려지는 것이 아니라, 대부분 처분 전에 사전통지를 받고 의견을 제출할 기회가 주어집니다.

그러나 많은 사람들이 이 통지를 단순한 안내문으로 여기고 대응하지 않다가, 명령이 확정된 뒤에 상담을 요청하십니다.

의견 제출 단계에서는 해당 행위가 불법전용에 해당하는지, 실제 행위자가 누구인지 등을 행정청에 소명할 수 있습니다.

또한 원상회복 범위나 방법, 이행에 필요한 기간에 대해서도 이 단계에서 사정을 설명해두는 것이 이후 대응에 유리합니다.

처분이 내려진 뒤에 다투는 것보다, 처분 전에 행정청을 설득하는 것이 시간과 비용 면에서 훨씬 효율적인 경우가 많습니다. 따라서 사전통지를 받으셨다면 늦지 않게 대응 전략을 세워야합니다.

6. 이런 경우라면 혼자 대응하기보다 상담을 받아보시는 것이 좋습니다

농지 불법전용은 원상회복만 하면 끝나는 경우도 있지만, 다음과 같은 상황이라면 초기부터 법적 검토가 필요합니다.

(1) 농업진흥지역 안의 농지인 경우 – 처벌 수위가 가장 높고, 벌금 상한이 토지가액 전체에 이를 수 있습니다.

(2) 이미 고발되어 경찰이나 지자체 특별사법경찰로부터 연락을 받은 경우 – 첫 진술 내용이 이후 절차 전반에 영향을 줍니다.

(3) 임차인이나 제3자의 행위로 소유자가 처분을 받은 경우 – 처분 대응과 함께 임차인에 대한 책임 추궁까지 고려해야 합니다.

(4) 건축물 철거 등 원상회복 비용이 상당한 경우 – 명령의 범위가 적정한지부터 검토할 필요가 있습니다.

(5) 전용에 해당하는지 자체가 애매한 경우 – 농업용 시설로 볼 여지가 있는지, 일시사용인지 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

하나라도 해당된다면, 원상회복을 진행하거나 조사에 응하기 전에 사실관계를 먼저 정리해 보시기 바랍니다.

농지불법전용은 겉으로는 단순해 보여도, 다양한 요건에 따라 결과가 완전히 달라지는 사안입니다.

특히 임차인의 행위로 소유자가 처분을 받은 겨우라면, 처분 대응과 형사 절차, 임차인에 대한 책임 추궁까지 한 번에 정리하는 것이 좋습니다.

진앤리 환경팀은 법원 및 대형로펌 출신의 환경전문변호인단으로 구성되어, 환경 분쟁 행정사건과 형사사건을 다수 수행하며 좋은 성과를 이루어왔습니다.

농지 불법전용으로 사전통지나 원상회복명령을 받으셨거나 조사를 앞두고 계시다면, 지금 상황을 먼저 정리해 보시는 것부터 진앤리 환경팀과 함께 시작하셔도 좋습니다.

감사합니다.