상가하자보수소송, 누수·균열·마감불량이 있다면 확인해야 할 것

상가를 분양받거나 새롭게 인테리어를 마쳤는데 누수, 균열, 타일 들뜸, 마감불량 등 각종 하자가 발견된다면 어떻게 해야 할까요?

하자가 발생했다고 해서 무조건 시공사나 분양회사가 모든 비용을 부담하는 것은 아닙니다. 하자의 발생 원인과 책임 주체, 하자의 범위, 보수에 필요한 비용 등을 구체적으로 확인해야 하기 때문입니다.

특히 상가는 아파트와 달리 전유부분과 공용부분의 구분, 분양계약이나 도급계약의 내용 등에 따라 책임관계가 달라질 수 있어 상가하자보수소송을 준비한다면 처음부터 관련 자료를 꼼꼼하게 확보하는 것이 중요합니다.

상가 하자는 단순한 불편의 문제가 아니라 영업 손실과 추가 공사비까지 연결될 수 있습니다. 하자가 확인됐다면 사진과 영상 등 증거를 남기고 책임 주체를 먼저 확인해 보아야 합니다.

1. 상가에서 발생하는 하자, 어떤 것들이 있을까요?

상가에서 문제 되는 하자는 상당히 다양합니다.

대표적으로는 천장이나 벽체의 누수, 외벽 균열, 바닥 균열 및 들뜸, 타일 탈락, 창호 불량, 결로, 배수 문제, 전기·설비 문제, 방수 불량 등이 있습니다.

또한 외관상 쉽게 확인되는 하자뿐만 아니라 일정 기간 사용한 이후에야 발견되는 하자도 있습니다.

예를 들어 처음에는 아무런 문제가 없었던 상가에서 영업을 시작한 이후 비가 올 때마다 천장에서 물이 새거나, 시간이 지나면서 벽체에 균열이 발생하는 경우가 있습니다.

이때 중요한 것은 단순히 “하자가 발생했다”는 사실만 입증하는 것이 아닙니다.

해당 하자가 건물 자체의 시공상 문제인지, 사용 과정에서 발생한 것인지, 관리상의 문제인지 등을 구분해야 실제 책임 주체를 특정할 수 있습니다.

2. 상가하자보수소송에서는 무엇을 확인해야 할까요?

상가하자보수소송을 검토할 때는 먼저 계약관계와 하자의 발생 원인을 함께 살펴보아야 합니다.

특히 다음과 같은 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.

특히 하자가 발견된 즉시 사진이나 영상을 촬영해 두는 것이 중요합니다.

상대방에게 보수를 요청한 이후에도 문제가 해결되지 않아 결국 소송으로 이어지는 경우, 하자의 존재와 발생 시점, 보수 요청 과정 등을 객관적으로 확인할 수 있는 자료가 필요하기 때문입니다.

또한 상가의 하자보수 문제는 건물의 분양자·시공자·임대인·인테리어업체 등 여러 당사자가 관여할 수 있어 누가 법적인 책임을 부담하는지부터 검토해야 합니다.

대법원 역시 집합건물의 하자담보책임과 관련하여 구분소유자의 권리 및 분양자의 책임 등에 관해 구체적인 법리를 제시하고 있습니다.

3. 하자보수를 거부한다면 소송을 고려할 수 있습니다

하자가 발생한 이후 상대방에게 여러 차례 보수를 요청했음에도 제대로 된 조치가 이루어지지 않는다면 하자보수청구 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 등을 검토할 수 있습니다.

이때 소송에서는 하자의 존재뿐만 아니라 하자의 원인과 보수에 필요한 비용까지 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.

특히 하자보수 비용에 관해서는 단순히 임의로 산정한 견적만 제출하기보다는 실제 하자의 범위와 보수방법 등을 토대로 적정한 보수비용을 산정할 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 감정 등을 통해 하자의 종류와 원인, 보수방법 및 비용 등을 확인하게 될 수도 있습니다.

따라서 상가하자보수소송을 준비한다면 소송을 제기하기 전에 하자조사와 증거 확보를 충분히 진행하는 것이 중요합니다.

반드시 그렇지는 않습니다.

긴급한 보수가 필요한 경우라면 별도의 조치가 필요할 수 있지만, 소송 가능성을 고려한다면 하자의 상태를 확인할 수 있는 자료를 충분히 확보한 후 보수공사를 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.

이미 하자를 전부 보수해 버린다면 이후 소송에서 당시 하자의 상태나 원인을 확인하기 어려워질 수 있기 때문입니다.

따라서 공사를 진행하기 전 사진·영상 촬영, 하자 목록 작성, 전문가 점검 및 견적 확보 등을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.

마치며

상가의 하자는 단순히 건물의 미관을 해치는 문제에서 끝나지 않을 수 있습니다.

누수나 배수 불량처럼 영업 자체에 영향을 주는 하자라면 영업 중단이나 추가 공사비, 매출 감소 등의 문제로까지 이어질 수 있기 때문입니다.

따라서 상가에서 하자가 발견됐다면 상대방에게 보수만 반복적으로 요청하기보다 하자의 원인과 책임 주체, 보수비용, 관련 계약 내용 및 증거자료를 종합적으로 검토하여 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

진·리 법률사무소 건설부동산팀은 상가 및 집합건물과 관련한 하자보수청구, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 등 건설·부동산 분쟁​에 대해 관련 계약과 사실관계를 바탕으로 대응 방향을 검토하고 있습니다.

상가 하자로 인해 분쟁이 발생했다면, 소송을 시작하기 전에 현재 확보된 자료와 하자의 상태를 바탕으로 청구 가능 여부와 책임 범위를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.