권리금반환소송, 임대인이 신규임차인을 거절했다면 확인해야 할 것

상가를 운영하다가 임대차계약이 종료될 무렵이면 기존 임차인은 자신이 형성해 온 영업가치와 시설, 거래처 등을 다음 임차인에게 넘기면서 권리금을 회수하려는 경우가 많습니다.

그런데 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 계약까지 진행했음에도 임대인이 “새로운 임차인과 계약하지 않겠다”, “권리금은 인정할 수 없다”​는 등의 이유로 계약 체결을 거절한다면 문제가 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 아래 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있기 때문입니다.

1. 권리금은 단순히 임차인끼리 주고받는 돈이 아닙니다

상가건물 임대차보호법에서 말하는 권리금은 영업시설이나 비품뿐만 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가를 의미합니다.

따라서 기존 임차인이 영업을 종료하면서 새로운 임차인에게 이러한 영업상의 가치를 넘기고 권리금을 받는 것은 상가 임대차에서 흔히 발생하는 거래입니다.

문제는 임차인이 신규임차인을 직접 주선했음에도 임대인의 행위 때문에 권리금을 회수하지 못하게 되는 경우입니다.

이때 단순히 “권리금을 못 받았다”는 결과만으로 바로 손해배상청구가 인정되는 것은 아니고, 임대인의 구체적인 행위와 신규임차인과의 계약 진행 과정 등을 살펴봐야 합니다.

2. 어떤 경우에 권리금 회수기회 방해가 될 수 있을까?

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하면서 구체적인 방해행위를 정하고 있습니다.

대표적으로 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 행위가 이에 해당할 수 있습니다.

또한 주변 상가의 차임이나 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 역시 법에서 정한 방해행위에 포함됩니다.

특히 임대인이 “내가 직접 사용할 것이기 때문에 신규임차인을 받을 수 없다”거나 “새로운 임차인은 마음에 들지 않는다”는 식으로 계약 체결을 거절했다면, 그 사유가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지를 별도로 검토해야 합니다.

3. 권리금반환소송을 준비한다면 증거 확보가 중요합니다

권리금반환소송을 검토할 때는 단순히 권리금 계약서만 준비하는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다.

기존 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했는지, 신규임차인이 임대차계약을 체결할 의사와 능력을 가지고 있었는지, 임대인이 어떤 이유로 계약 체결을 거절했는지 등을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

예를 들어 신규임차인과 주고받은 문자나 카카오톡, 권리금 계약서, 임대인과의 통화 녹취, 임대인에게 신규임차인을 소개한 자료, 임대인이 제시한 새로운 보증금·차임 조건 등이 증거가 될 수 있습니다.

특히 임대인이 신규임차인에게 기존보다 지나치게 높은 보증금이나 차임을 요구했다면 기존 상가의 주변 시세와 비교할 수 있는 자료도 함께 확보해 두는 것이 좋습니다.

실제로 대법원도 2026년 7월 선고한 판결에서 임대인이 신규임차인에게 요구한 차임과 보증금이 법에서 정한 ‘현저히 고액’에 해당하는지를 판단할 때 주변 상가의 차임·보증금 등 여러 사정을 심리해야 한다고 판단했습니다.

4. 권리금반환소송, 손해배상청구의 범위도 확인해야 합니다

임대인의 행위가 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해에 해당하고 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 소송에서는 권리금이 실제로 얼마였는지, 신규임차인과의 거래가 어느 정도까지 진행되었는지, 임대인의 어떤 행위 때문에 거래가 무산되었는지 등을 구체적으로 입증해야 합니다.

따라서 권리금반환소송을 준비한다면 단순히 “임대인이 계약을 거절했다”는 사실만 주장하기보다, 권리금 거래가 성립될 수 있었던 구체적인 과정과 임대인의 방해행위 사이의 관계를 자료를 통해 정리하는 것이 중요합니다.

또한 상가건물 임대차보호법은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권에 대해 임대차가 종료한 날부터 3년 이내라는 기간을 정하고 있으므로, 임대차 종료 후에도 권리금 문제를 방치하기보다는 필요한 법적 대응 시기를 확인할 필요가 있습니다.

5. 권리금 분쟁은 계약 종료 전에 대응해야 합니다

권리금 문제는 임대차계약이 이미 종료된 뒤에 처음 대응하기보다 계약 종료 전부터 준비하는 것이 중요합니다.

신규임차인을 주선하는 과정에서 임대인이 계약 체결을 거부하거나 과도한 조건을 요구하고 있다면, 그 과정 자체를 문자나 이메일 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

또한 임대인에게 신규임차인을 주선했다는 사실과 신규임차인의 보증금 및 차임 지급능력, 임차의사 등을 적절하게 전달하고, 임대인이 어떤 이유로 계약을 거절하는지도 확인해 두어야 합니다.

이후 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 판단된다면 확보한 자료를 바탕으로 권리금 회수기회 방해 여부와 손해배상청구 가능성을 검토하게 됩니다.

결국 권리금반환소송은 단순히 권리금을 돌려달라고 요구하는 소송이라기보다, 임차인에게 보장된 권리금 회수기회를 임대인이 부당하게 방해했는지를 구체적인 사실관계와 증거를 통해 판단하는 절차라고 이해할 필요가 있습니다.

상가 임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 구했지만 임대인이 계약 체결을 거부했거나, 지나치게 높은 보증금·차임을 요구하는 등 권리금 회수가 어려워진 상황이라면 계약서와 권리금 관련 자료, 임대인과의 대화 내용 등을 먼저 정리해 법률관계를 확인해 보시기 바랍니다.