그린벨트에 창고를 지었다가 적발됐다면 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요, 진·리 법률사무소 환경팀입니다.

"오래전부터 다들 이렇게 써왔는데", "컨테이너 하나 놓은 것뿐인데"라고 생각하며 개발제한구역(그린벨트) 안의 토지를 창고나 주차장, 야적장으로 쓰다가 적발되는 경우가 많습니다.

그런데 그린벨트에서는 허가 없이 건축물을 짓거나 토지 형질을 바꾸는 것뿐 아니라, 물건을 쌓아두는 행위까지도 원칙적으로 금지되어 있습니다.

적발되면 시정명령과 형사처벌이 함께 문제되고, 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 시정될 때까지 1년에 최대 2회씩 반복 부과될 수 있습니다.

한 번 내고 끝나는 돈이 아니라는 점에서, 처분 초기에 어떻게 대응하느냐가 전체 부담을 좌우합니다.

오늘은 개발제한구역법위반으로 적발되었을 때 어떤 처분이 내려지는지, 그리고 어떤 부분을 다퉈볼 수 있는지 정리해 보겠습니다.

1. 그린벨트에서는 어떤 행위가 금지되나요?

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 '개발제한구역법')은 개발제한구역에서 다음과 같은 행위를 원칙적으로 금지합니다.

• 건축물의 건축 및 용도변경

• 공작물의 설치

• 토지의 형질변경

• 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할

• 물건을 쌓아놓는 행위

법에서 정한 일부 시설이나 행위는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하고 할 수 있지만, 그 범위가 매우 좁고 세부 기준도 엄격합니다.

실무에서 자주 적발되는 유형은 축사나 농업용 창고로 허가받은 건물을 일반 창고·공장으로 쓰는 용도변경, 농지에 자갈을 깔아 주차장이나 야적장으로 쓰는 형질변경, 컨테이너·가설건축물 설치 등입니다.

2. 적발되면 어떤 처분과 처벌을 받나요?

(1) 시정명령

시장·군수·구청장은 위반행위를 적발하면 공사 중지 또는 상당한 기간을 정해 건축물·공작물의 철거·폐쇄·개축·이전 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

허가를 받았지만 그 내용을 위반한 경우에는 허가 자체가 취소될 수도 있습니다.

여기서 주의할 점은 시정명령의 대상입니다. 법은 실제 행위자뿐 아니라 위반행위에 이용된 건축물·공작물·토지의 소유자, 관리자, 점유자까지 시정명령 대상으로 정하고 있습니다. 임차인이 무단으로 시설을 설치했더라도 토지 소유자가 시정명령을 받을 수 있는 이유입니다.

(2) 형사처벌

허가 없이 또는 허가 내용을 위반해 건축, 용도변경, 형질변경, 물건 적치 등을 한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 시정명령을 이행하지 않은 경우도 같습니다.

처벌이 더 무거워지는 경우도 있습니다. 영리를 목적으로 하거나 상습적으로 위반한 경우, 상습적으로 시정명령을 이행하지 않은 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 창고 임대업처럼 위반 시설로 수익을 얻고 있다면 '영리 목적'이 문제될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

법인이 운영하는 시설이라면 양벌규정에 따라 행위자와 함께 법인도 벌금형을 받을 수 있습니다.

3. 이행강제금, 왜 무서운가요?

시정명령을 받고도 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

(1) 금액은 어떻게 정해지나요?

• 건축물의 건축·용도변경인 경우: 건축물 시가표준액의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정하는 금액 × 위반 건축물의 연면적

• 그 밖의 위반행위(형질변경, 물건 적치 등)인 경우: 개별공시지가의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정하는 금액 × 위반행위에 이용된 토지 면적

위반 면적이 넓거나 공시지가가 높은 지역일수록 1회 부과액 자체가 상당히 커질 수 있습니다.

(2) 시정될 때까지 반복됩니다

이행강제금은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 범위 안에서, 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 부과·징수할 수 있습니다.

시정명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다. 납부하지 않으면 체납처분 절차에 따라 강제징수될 수 있습니다.

또한 이행강제금은 형사처벌과 성격이 다른 제도라서, 벌금을 받았다고 이행강제금이 면제되지 않습니다. 형사처벌과 이행강제금을 함께 부담하는 구조라는 점을 알고 대응해야 합니다.

4. 적발 이후 어떻게 대응해야 할까

첫째, 시정 가능성부터 판단하세요. 원상복구가 현실적으로 가능하다면, 이행강제금이 반복되기 전에 시정하는 것이 전체 부담을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 반대로 처분 자체에 다툴 사유가 있다면 시정 여부와 별개로 불복 절차를 준비해야 합니다.

둘째, 시정기간이 부족하다면 연장을 요청하세요. 철거나 이전에 시간이 필요한 사정이 있다면, 그 사유와 이행 계획을 구체적으로 소명해 시정기간 연장을 요청할 수 있습니다.

셋째, 형사 절차와 함께 보세요. 시정명령 불이행 자체가 형사처벌 대상이므로, 수사 단계에서는 원상복구 노력과 이행 경과가 양형에 중요한 사정이 됩니다. 영리 목적이나 상습성이 문제되는 경우에는 처음부터 진술 방향을 신중하게 잡아야 합니다.

넷째, 불복 기한을 지키세요. 시정명령이나 이행강제금 부과에 다툴 사유가 있다면, 부과 문서에 적힌 불복방법과 기한을 확인해 기간 안에 행정심판이나 소송을 제기해야 합니다. 기한을 놓치면 처분이 확정되어 이후 다툴 방법이 크게 줄어듭니다.

그린벨트 위반은 한 번의 처분으로 끝나지 않고, 시정될 때까지 이행강제금이 계속 쌓이는 구조라는 점에서 다른 행정처분과 다릅니다.

처분을 받았다면 시정할 것인지, 다툴 것인지, 다툰다면 어떤 부분을 다툴 것인지를 초기에 정리하는 것이 중요합니다.

진·리 법률사무소 환경팀은 법원 및 대형로펌 출신 변호사로 구성되어 있으며, 별도의 상담 실장 없이 변호사가 직접 상담부터 사건 진행까지 맡고 있습니다.

한 사건에 2~3명 이상의 변호사가 함께 협업하며 처분 경위와 부과 내역 등을 검토하여 최적의 해결방안을 제시해드리고자 노력합니다.

검시정명령이나 이행강제금 부과 통지를 받으셨다면, 처분서와 토지·건축물 자료를 정리해 전문변호사의 조력을 받아보시길 권유드립니다.

감사합니다.