매수한 토지에서 토양오염이 발견됐다면, 정화비용과 손해배상 분쟁 대응방법
안녕하세요, 진앤리 법률사무소 환경팀 입니다.
토지를 매수한 후 건축이나 개발을 위해 토양조사를 진행하다가 예상하지 못한 토양오염이 발견되는 경우가 있습니다.
특히 과거 공장, 주유소, 세차장, 폐기물 관련 시설 등이 운영되었던 토지라면 매매 당시에는 확인하지 못했던 유류나 중금속 등의 오염이 뒤늦게 발견될 수 있습니다.
문제는 토양오염이 발견되었다는 사실만으로 분쟁이 해결되는 것이 아니라는 점입니다.
오염토양을 정화하는 데 상당한 비용이 발생할 수 있고, 행정청으로부터 정화조치 명령을 받을 수도 있습니다. 그런데 토지를 매수한 사람 입장에서는 자신이 오염을 발생시킨 것도 아닌데 왜 정화비용을 부담해야 하는지 의문이 생길 수밖에 없습니다.
결국 토양오염이 발견된 이후에는 다음과 같은 문제가 연속적으로 발생합니다.
① 누가 토양을 정화해야 하는가
② 정화비용은 최종적으로 누가 부담해야 하는가
③ 과거 소유자나 시설 운영자에게 손해배상을 청구할 수 있는가
④ 매매계약 과정에서 오염 사실을 알리지 않은 매도인에게 책임을 물을 수 있는가
토양오염 분쟁은 이러한 문제를 각각 구분하여 검토해야 합니다.
토지를 매수한 후 토양오염을 발견했다면, 먼저 ‘누가 정화책임자인지’부터 확인해야 합니다
토양오염이 발견되었다고 해서 무조건 매도인이 정화책임을 부담하는 것도 아니고, 반대로 현재 토지 소유자가 모든 비용을 부담해야 하는 것도 아닙니다.
현행 「토양환경보전법」은 토양오염을 발생시킨 사람뿐만 아니라 토양오염 발생 당시 오염 원인이 된 토양오염관리대상시설의 소유자·점유자·운영자, 일정한 승계인, 그리고 오염토양이 있는 토지를 현재 또는 과거에 소유하거나 점유한 사람 등을 정화책임자의 범위에 포함하고 있습니다.
따라서 토지를 매수한 사람도 단순히
“나는 오염을 발생시킨 적이 없다.”
라고 주장하는 것만으로 현재의 정화책임 문제에서 벗어날 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
다만 중요한 것은 행정상 정화책임을 누가 부담하는지와 최종적으로 정화비용을 누가 부담할 것인지는 별개의 문제라는 것입니다.
실제로 복수의 정화책임자가 존재하는 경우 법령은 정화책임자 사이의 순서를 정하고 있으며, 정화책임자가 자신의 비용으로 정화한 경우 다른 정화책임자의 부담부분에 대해 구상할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 매수인이 정화조치를 먼저 해야 하는 상황이라고 하더라도 그 비용까지 최종적으로 매수인이 부담해야 하는지는 별도로 따져볼 필요가 있습니다.
매도인에게 책임을 묻기 위해서는 ‘오염이 언제 발생했는지’가 중요합니다
토양오염 분쟁에서 가장 중요한 쟁점 중 하나는 오염 발생 시점입니다.
매수인이 토지를 취득한 후 발생한 오염이라면 매도인에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
반대로 토지 매수 당시 이미 오염이 존재했고, 그 오염이 매도인 또는 과거 시설 운영자의 행위에서 비롯된 것이라면 이야기가 달라집니다.
따라서 분쟁이 시작되면 단순히 현재 토양에서 오염물질이 검출되었다는 사실만 확인할 것이 아니라,
과거 해당 토지에서 어떤 사업이 이루어졌는지
어떤 시설이 설치되어 있었는지
과거 토지 소유자가 누구였는지
시설을 실제로 운영한 사람이 누구였는지
오염물질이 어떤 경로로 토양에 유입되었는지
매수 당시에도 동일한 오염이 존재했는지
등을 종합적으로 확인해야 합니다.
이를 위해 과거 토지이용이력, 건축물대장, 사업자 관련 자료, 인허가 자료, 폐업한 사업장의 자료, 과거 토양조사 결과, 항공사진 등을 확인할 필요가 있습니다.
특히 과거에 공장이나 주유소 등 토양오염의 가능성이 높은 시설이 있었다면 그 시설의 운영기간과 시설의 위치, 저장탱크 등의 존재 여부까지 살펴보는 것이 좋습니다.
매매계약 당시 오염 사실을 알리지 않았다면 계약상 책임도 검토해야 합니다
토양오염 분쟁에서는 환경 관련 법령만큼이나 매매계약의 내용과 매매 당시 당사자들의 의사가 중요합니다.
매매계약서를 확인하면서 다음과 같은 내용을 살펴볼 필요가 있습니다.
토양오염 여부에 관한 보증이나 확인 조항이 있었는지, 환경오염에 관한 특약이 있었는지, 매도인이 토지의 과거 이용현황을 어떻게 설명했는지 등을 확인해야 합니다.
예를 들어 매도인이 토지에 과거 공장이나 유류 저장시설 등이 존재했다는 사실을 알고 있었음에도 이를 알리지 않았거나, 오히려 토양오염이 없다는 취지로 설명하여 매수인이 이를 신뢰하고 토지를 매수했다면 계약상 책임이나 손해배상 문제를 검토할 필요가 있습니다.
이때 계약서만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
매매 과정에서 오간 문자메시지, 이메일, 중개대상물 확인·설명자료, 매매 전 실사자료, 매도인이 제공한 토지 관련 자료 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다.
따라서 토양오염을 발견했다면 매도인과 주고받은 자료를 임의로 삭제하거나 정리하기보다는 매매계약 체결 전후의 자료를 그대로 보존하는 것이 중요합니다.
토지를 매수한 후 토양오염이 발견되면 매수인은 예상하지 못했던 정화비용과 공사 지연, 토지 이용 제한 등의 부담을 동시에 안게 될 수 있습니다.
그렇다고 해서 “현재 토지 소유자인 내가 전부 책임져야 한다”거나 “오염을 발생시킨 매도인이 당연히 모든 비용을 부담한다”고 단정해서도 안 됩니다.
토양환경보전법상 정화책임의 범위와 행정청의 조치, 과거 토지의 이용관계, 매매계약의 내용, 오염 발생 시점과 원인, 실제 정화비용 등을 종합적으로 검토해야 하기 때문입니다.
특히 토양오염을 발견한 직후 충분한 조사 없이 정화공사를 진행하거나 매도인과 구체적인 책임관계를 정리하지 않은 채 비용부터 지출한다면 추후 손해배상이나 구상 과정에서 오히려 입증의 어려움이 발생할 수 있습니다.
따라서 토양오염을 발견했다면 오염의 원인과 범위를 확인하고, 관련 증거를 확보한 뒤, 정화책임과 비용부담 관계를 구체적으로 검토하는 것이 중요합니다.
진·리 법률사무소 환경팀은 토양오염과 관련하여 정화명령 등 행정절차에 대한 대응부터 오염원인자에 대한 손해배상·구상, 정화비용 부담에 관한 분쟁까지 환경 관련 법률관계를 종합적으로 검토하여 대응하고 있기에 도움이 필요하시다면 언제든 연락주시기 바랍니다.
