상업지역일조권침해분쟁, 옆에 고층 건물이 들어선다면 확인해야 할 점
안녕하세요, 진·리 법률사무소 환경팀입니다.
상업지역에 있는 오피스텔이나 주상복합, 상가 건물 바로 옆에 고층 건물이 올라가기 시작하면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다.
”상업지역은 일조권 보호 대상이 아니다"라는 말입니다. 시공사나 시행사로부터 이런 답변을 듣고 대응을 포기하는 분들도 적지 않습니다.
그러나 이 말은 절반만 맞습니다. 상업지역에서는 일조 보호의 정도가 주거지역보다 낮게 평가되는 것은 사실이지만, 상업지역이라는 이유만으로 일조 방해에 대한 법적 책임이 전부 사라지는 것은 아닙니다.
상업지역 일조권침해분쟁은 주거지역보다 판단 기준이 까다롭기 때문에, 처음부터 어떤 점이 쟁점이 되는지 정확히 알고 대응해야 합니다.
건축법상 일조 높이 제한은 주거지역에만 적용됩니다
상업지역에서 "일조권이 없다"는 말이 나오는 이유는 「건축법」 제61조 때문입니다. 이 조항은 일조 등의 확보를 위해 건축물 높이를 제한하고 있는데, 그 적용 대상을 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물로 정하고 있습니다.
또한 공동주택의 채광 확보를 위한 높이 제한에서도 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택은 제외하고 있습니다.
즉 상업지역에서는 건축법상 일조를 이유로 한 높이 제한이 사실상 적용되지 않으므로, 가해 건물이 건축허가를 적법하게 받고 공법상 기준을 모두 지켜 지어지는 경우가 대부분입니다.
하지만 공법상 높이 제한을 지켰다는 것과 이웃에게 민사상 손해배상 책임을 지지 않는다는 것은 별개의 문제입니다.
일조 방해로 인한 손해배상 책임은 건축법 위반 여부가 아니라, 그 피해가 사회통념상 참을 수 있는 한도, 이른바 '수인한도'를 넘었는지를 기준으로 판단합니다. 공법 규정을 준수했다는 점은 수인한도 판단에서 고려되는 하나의 요소일 뿐입니다.
상업지역에서는 수인한도 판단이 어떻게 달라지나요?
수인한도를 판단할 때 가장 중요하게 고려되는 요소 중 하나가 '지역성'입니다. 상업지역은 처음부터 고밀도·고층 개발이 예정된 지역이기 때문에, 그 지역에 거주하거나 건물을 소유한 사람도 어느 정도의 일조 감소는 감수해야 하는 것으로 평가됩니다.
주거지역 일조 분쟁에서는 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이에 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시부터 오후 4시 사이에 총 4시간 이상 일조가 확보되는지가 실무상 참고 기준으로 널리 활용됩니다.
그러나 상업지역에서는 이 기준을 충족하지 못한다는 사정만으로 곧바로 수인한도를 넘었다고 보기 어렵습니다. 상업지역에서는 일조 시간이 이보다 더 크게 줄어들었는지, 피해가 일시적인지 지속적인지 등을 보다 엄격하게 따지게 됩니다.
다만 상업지역이라고 해서 모두 같은 상업지역은 아닙니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」은 상업지역을 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나누고 있고, 각각 예정된 기능이 다릅니다.
또한 서류상 용도지역은 상업지역이더라도 실제로는 주거용 건물이 밀집해 있는 곳이라면, 그러한 실제 이용 현황이 함께 고려될 수 있습니다. 그래서 같은 상업지역 일조권침해분쟁이라도 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다.
수인한도를 판단할 때 함께 고려되는 요소들
지역성 외에도 수인한도 판단에는 여러 요소가 종합적으로 고려됩니다. 대표적으로 다음과 같습니다.
일조 방해의 정도(일조 시간이 얼마나, 얼마 동안 줄어드는지)
피해 건물의 용도(주거용인지, 업무·영업용인지)
가해 건물이 공법상 규제를 준수했는지 여부
어느 건물이 먼저 들어섰는지
가해자가 피해를 피하거나 줄일 수 있었는지 여부
피해자와의 교섭 경과
특히 피해 건물의 용도가 중요합니다.
일조 이익은 주로 주거 생활과 관련하여 보호되는 이익이기 때문에, 같은 상업지역 안이라도 주거용 오피스텔이나 주상복합의 주거 부분은 상가·사무실보다 보호 필요성이 더 높게 평가될 수 있습니다.
반대로 업무용 공간이라면 일조 방해만으로 손해를 인정받기는 쉽지 않습니다.
상업지역 일조 분쟁, 어떤 방법으로 해결할 수 있을까요?
일조 방해는 「환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률」 제2조가 정한 '환경피해'에 포함됩니다.
따라서 소송 외에 환경분쟁조정위원회의 조정·재정 절차를 이용할 수도 있습니다. 민사소송으로는 공사중지 또는 건축금지 가처분, 손해배상청구를 생각해볼 수 있습니다.
다만 상업지역에서는 공사 자체를 멈추게 하는 가처분이 받아들여지기가 주거지역보다 훨씬 어렵습니다. 공사를 중단시킬 정도의 피해라는 점을 소명하기가 쉽지 않기 때문입니다.
그래서 상업지역 일조권침해분쟁에서는 공사 초기에 피해 정도를 객관적으로 측정해두고, 이를 근거로 시행사와 협상하거나 조정 절차를 활용하는 단계가 특히 중요합니다.
건물을 짓는 쪽이라면
상업지역에서 건물을 신축하는 시행사나 건축주 역시 "상업지역이니 일조 문제는 없다"고 단정해서는 안 됩니다.
앞서 본 것처럼 공법상 기준을 지켰더라도 인근에 주거용 건물이 많다면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
설계 단계에서 인접 건물에 대한 일조 영향을 미리 검토해두고, 민원이 제기되면 초기에 객관적 자료를 바탕으로 대응하는 것이 공사 지연과 분쟁 비용을 줄이는 방법입니다.
대응 전에 준비해두면 좋은 자료
상업지역 일조권침해분쟁은 결국 수치와 자료로 다투게 됩니다. 다음 자료를 미리 확보해두면 이후 협상이나 소송에서 큰 도움이 됩니다.
토지이용계획확인서 등 피해 건물과 가해 건물의 용도지역 자료
공사 전후 일조 상황을 비교할 수 있는 사진·영상(같은 시간대, 같은 위치)
피해 건물의 실제 이용 현황(주거용 여부, 입주 시기)
시행사·시공사와 주고받은 민원 및 답변 내용
특히 공사 전 상태를 보여주는 자료는 건물이 올라간 뒤에는 다시 확보할 수 없으므로, 공사 초기에 남겨두는 것이 중요합니다.
상업지역에서의 일조 분쟁은 "보호받을 수 없다"는 통념 때문에 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.
하지만 지역의 실제 이용 현황, 피해 건물의 용도, 피해 정도에 따라 충분히 다퉈볼 수 있는 사안도 있습니다. 반대로 건축주 입장에서는 공법 준수만으로 안심할 수 없는 영역이기도 합니다.
진·리 법률사무소(진앤리) 환경팀은 법원과 대형로펌 출신 변호사들로 구성되어 있으며, 별도의 상담 실장 없이 변호사가 상담부터 사건 진행까지 직접 담당합니다.
일조·소음·진동 등 생활환경 분쟁을 꾸준히 다뤄왔고, 한 사건에 2~3명 이상의 변호사가 함께 검토하고 있습니다.
상업지역 일조 문제로 고민하고 계시다면, 피해를 입은 쪽이든 건물을 짓는 쪽이든 현재 상황에서 어떤 선택지가 있는지 먼저 함께 살펴보시기 바랍니다.
감사합니다.
