전세보증금 못 돌려줬다고 사기죄? 임대인 형사고소, 이렇게 대응해야 합니다

"계약 기간이 끝났는데 보증금을 바로 돌려드리지 못했습니다. 그런데 세입자가 저를 사기죄로 고소했습니다."

최근 전세사기 사건이 연일 보도되면서, 보증금 반환이 늦어진 임대인이 곧바로 사기죄로 고소당하는 사례가 크게 늘고 있습니다. 하지만 보증금을 돌려주지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 오늘은 전세보증금 미반환이 형사처벌로 이어지는 기준과, 고소를 당한 임대인이 어떻게 대응해야 하는지 정리해 드리겠습니다.

1. 보증금 미반환 = 사기죄?

그렇지 않습니다.

보증금을 돌려주지 못한 것은 기본적으로 민사상 채무불이행 문제입니다. 사기죄가 성립하려면 임대인이 '처음부터' 상대방을 속여 돈을 받으려는 의도, 즉 편취의 고의가 있었어야 합니다.

핵심은 계약 체결 당시입니다. 계약 당시에는 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는데, 이후 부동산 시세 하락이나 역전세, 금리 상승 등 예상치 못한 사정으로 반환이 어려워졌다면 원칙적으로 사기죄가 성립하지 않습니다.

2. 수사기관과 법원은 무엇을 보고 판단할까?

편취의 고의는 임대인이 자백하지 않는 한 객관적 사정을 종합해 판단합니다. 주로 아래 사정들이 검토됩니다.

특히 선순위 채권이나 체납 사실처럼 계약 판단에 중요한 정보를 알리지 않은 경우, 적극적으로 거짓말을 하지 않았더라도 '고지의무 위반에 의한 기망'으로 평가될 수 있어 주의가 필요합니다.

3. 처벌 수위는 어느 정도인가요?

사기죄는 형법 제347조에 따라 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 편취액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 5년 이상의 징역 또는 무기징역까지 가능합니다.

전세사기의 경우 피해자가 여러 명인 경우가 많아 피해액이 합산되면 특경법 적용 범위에 쉽게 들어갈 수 있고, 최근에는 사회적 비난 가능성이 크다는 이유로 엄정하게 처벌하는 경향이 뚜렷합니다.

4. 사기죄로 고소당했다면 이렇게 대응하세요

첫째, 계약 당시의 자료를 확보하세요. 계약 체결 시점의 재산 내역, 대출 상환 계획, 시세 자료 등은 "그때는 충분히 돌려줄 수 있었다"는 점을 입증하는 핵심 증거입니다.

둘째, 반환 노력을 객관적으로 남기세요. 매각 의뢰 내역, 대출 신청 기록, 임차인과의 협의 문자나 녹취 등은 편취 의도가 없었다는 정황이 됩니다.

셋째, 첫 조사 전에 진술 방향을 정리하세요. 억울한 마음에 준비 없이 조사에 임하면 진술이 엇갈리거나 불리한 표현이 조서에 그대로 남을 수 있습니다. 한 번 작성된 조서는 이후 번복하기 어렵습니다.

넷째, 피해 회복 방안을 함께 검토하세요. 무혐의를 다투는 것과 별개로, 보증금 일부 반환이나 변제 계획 제시는 처분 결과와 양형에 큰 영향을 미칩니다.

전세보증금 반환 문제는 민사와 형사의 경계에 있는 사건입니다. 같은 '보증금 미반환'이라도 계약 당시의 사정을 어떻게 입증하느냐에 따라 무혐의로 끝날 수도, 실형으로 이어질 수도 있습니다. 고소장을 받았거나 경찰 출석 요구를 받으셨다면, 조사 전 단계부터 형사 전문 변호사와 함께 대응 전략을 세우시기 바랍니다.

진 · 리 법률사무소가 사건 초기부터 함께하겠습니다.